HSDR-2019-01005
衡山县人民政府办公室
山政办发〔2019〕16号
关于规范全县物业管理工作的实施意见
各乡镇人民政府、县直相关单位、社区（村）：
为进一步提升全县物业管理服务水平，维护业主、房地产开发企业和物业服务企业的合法权益，改善小区居住环境，推动物业行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《湖南省物业管理条例》等法律、法规，结合我县实际，特制定本实施意见。
一、商品房保修的范围、期限和责任主体
商品房住宅划分为套内专用部分、共用部分以及共用设施设备三大部分。套内专用部分维护维修由业主自行负责。开发商负责共用部分以及共用设施设备保修，在正常使用条件下，最低保修期限（保修期自工程竣工验收合格之日起计算）为：（一）房屋建筑的地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）墙地面、顶棚抹灰层脱落，为1年；地面空鼓开裂、大面积起砂，为1年；（四）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（五）电气系统、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年（如住建部、省政府有新规定，以新规定为准）；其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。共用部分及共用设备设施超过保修年限后，根据相关情况由业委会组织业主自筹资金或由物业服务公司向县物业专项维修资金管理中心申请物业专项维修资金进行维修。
二、业主委员会职责
负责召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；业主大会赋予的其他职责。
三、政府部门职责
（一）县住建局：物业管理的行政主管部门，负责全县物业服务企业和物业管理活动的日常指导、监管工作；负责物业服务企业信用管理、物业管理用房核定、前期物业管理招投标和物业承接查验备案、物业专项维修资金的归集和使用监督管理工作;依法依规查处违反物业管理相关法律法规及《住宅室内装饰装修管理办法》的违法违规行为；负责物业管理区域内人防工程及设施维护管理的指导和监督。
（二）各乡镇、社区（村）：负责指导辖区内小区召开业主大会和选举产生业主委员会, 监督业主委员会的日常活动和选聘、解聘物业服务企业工作；负责解决物业管理活动中的投诉及信访事项。
（三）县公安局：负责查处物业管理小区内违反治安管理规定的行为；指导督促基层派出所强化对物业小区治安防控和案件查处；负责指导社区（村）警务室建设；负责对物业服务企业保安人员备案工作等。
（四）县司法局：负责建立完善物业管理纠纷调解机制，设立调解机构，充分发挥物业管理纠纷调解委员会的作用；负责物业管理相关政策法规的审核及备案工作；负责依法行政监督管理工作。
（五）县发改局：负责制定实行政府指导价的前期物业服务收费基准价及浮动幅度，并向上级主管部门备案向社会定期公布；加强对物业服务企业的服务内容、质量、收费项目、收费标准的管理和监督；查处物业服务企业未办理服务价格登记及违反《湖南省物业服务收费管理办法》有关规定的行为。
（六）县民政局：负责监督协调物业管理区域内经民政部门登记注册的社区社会组织。
（七）县卫生健康局：负责二次供水的预防性卫生监督工作；负责二次供水卫生许可证核发和设施防护及周围环境情况的监督检查工作；负责二次供水水质抽检工作；依法查处二次供水违法违规行为；负责物业小区卫生防病工作的指导和监督。
（八）县自然资源局：负责建设项目在办理不动产权首次登记时的有关物业管理协查把关工作，负责物业管理用房的规划审批工作；负责查处未经批准搭建的建（构）筑物和擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗等行为。
（九）县市场监管局：负责对从事物业服务经营活动的营业执照核发工作；负责查处未经审批擅自从事物业服务经营活动的违法行为；负责对物业小区电梯安全和电梯维保单位的监管并及时处理电梯的投诉举报。
（十）县城管执法局：依法查处物业管理区域内饲养家禽、乱贴乱画、毁坏绿化等行为；负责查处制造噪音污染、排放油烟等违规行为。环卫部门应根据《湖南省城镇生活垃圾处理收费管理办法》规定及时清运小区生活垃圾，不得向住宅小区的物业服务企业收取生活垃圾清运费。
（十一）市生态环境局衡山分局：负责依法查处工业噪声、废气等影响物业管理区域内环境的行为，处理因工业噪声问题引起的投诉、纠纷。
（十二）县消防大队：负责全县物业小区消防安全监管，依法对管理区域内的物业服务企业履行消防安全职责的情况及住宅小区消防安全管理情况实施监督检查。
（十三）国网衡山供电公司、县自来水公司：负责物业区域内电表水表之前的设施维护保养及更新改造，查处违规用电用水和破坏设施设备行为，负责物业区域内供电供水线路管道和设施设备维修养护。
四、工作要求
加强小区物业管理工作，是一项关乎居民切身利益的民生工程，各有关部门和单位要高度重视，精心组织，密切配合，履职尽责，切实把健全物业管理工作体制和进一步加强物业管理工作的各项措施落到实处。
（一）规范招投标市场秩序。县住建局应建立健全物业服务企业信用档案和诚信体系，开展物业服务企业信用等级评定，并在衡山报和电视台公布，为物业管理招投标把住关口。
（二）健全物业企业退出机制。物业所在的乡镇、社区（村）应指导协调物业服务企业退出交接工作，重点是指导物业服务企业与业主厘清债权债务，监督物业服务企业与业主委员会做好物业小区内共用设施设备及相关资料的交接工作，有效解决争议和纠纷。对已退出物业小区的物业服务企业，拒不移交资料，依据国务院《物业管理条例》等法律法规规定予以查处。
（三）加大物业维修资金的归集力度。实行预售商品房、现售商品房时，开发建设单位应当将物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户；其交存比例按《衡阳市物业专项维修资金管理办法》执行。
（四）及时调处化解物业管理矛盾纠纷。各职能部门要加大物业管理活动中重大信访事项的矛盾处理，乡镇、社区（村）及时受理并化解辖区内物业管理纠纷。乡镇、社区（村）要建立物业管理纠纷人民调解委员会，积极做好物业纠纷调解工作。
（五）加强舆论引导。应采取多种形式加强物业管理政策法规宣传，乡镇、社区（村）要与开发建设单位、物业服务企业经常联系，经常召开联席会议，让广大业主了解物业管理政策法规，积极支持和参与物业服务相关活动。
（六）建立行政执法公示制度。将相关行政执法部门电话统一在物业项目小区醒目位置进行公示，方便业主和物业服务企业举报投诉。对于不作为、慢作为、乱作为的单位和个人，将依纪依规给予相应的党纪和行政处分，涉嫌犯罪的依法移送司法机关处理。
衡山县人民政府
2019年8月22日