县房产局局长  文志刚

    我于2003年元月被县委任命为县房产管理局局长、党组书记。由于观念落后、体制不顺、人员超编等原因，当时局系统总负债已达4800余万元，净资产仅约1000万元，供养全局80%员工的局属企业经营陷于困境，投资上亿元先农小区停工达一年之久。《易经》云：穷则变，变则通，通则久。几年来，在县四大家的正确领导下，在相关部门单位的大力支持下，我大胆创新思想观念，积极探索、敢于创新，促进了衡山房产事业的快速发展。

一、创新发展观念

由于历史的原因，我局长期以来实行行政管理职能和房地产开发经营功能并存的混合体制，这也是我县房产工作一直踌躇不前的根源所在。上任后，我率领新一届党组班子紧紧抓住体制变革这个“牛鼻子”不放，大胆创新经营、管理和分配机制，对房产发展的体制性障碍大刀阔斧进行了改革。一是创新经营机制。对局属所有经济实体实行变母体供养为“剪断母体脐带、扶上马送一程”，使企业逐步走上了“自主经营、自负盈亏、自我发展”的道路，企业实现了员工工资、福利待遇基本自给。二是创新管理机制。实行行政事业性职能由局机关直管，企业服务性功能由二级机构自管，行政职能与企业行为相分离的管理新机制。三是创新分配机制。坚决打破“干与不干一个样、干多干少没两样”的大锅饭分配方式，推行以效益为中心，以指标为尺度，各部门单位自负盈亏、分灶吃饭，全局员工实行上不封顶、下不保底的效益奖金机制，不搞平均主义，坚决兑现奖罚，充分调动了全体干部职工的工作积极性，迸发出了前所未有的工作激情。

二、健全管理制度

工作中，我注重用制度管人、以制度激励人。一是坚持干部聘任制。在股所干部任用上，实行“一年一聘”制，不定终身，及时选优汰劣。如局属物业所连年亏损，局党组2年中3次更换企业负责人，终于使企业扭亏为盈。二是创新内务管理机制。在全县机关单位首创四项制度：电子指纹机考勤制（结合随机查岗）、定期法规考试制、目标责任状制、定期工作调度考核制。同时实行接待经费限额包干到部门、办公费用成本核算、用车用油实名申报等制度。三是创新廉政建设机制。群众监督。按“优秀”、“称职”、“不称职”三档，设计群众问卷调查测评表，由全体员工对每个班子成员实行无记名投票测评，测评结果作为班子成员年终评先评优的重要参考依据。廉政监督。干部任职前，由局党组集体对任职对象进行廉政谈话，打好“防腐针”，并由局纪检、监察会同局财务组成联合审计组，对任职者进行离任审计和在任审计。工程监督。工程不论大小，均签合同明确工程价款，依合同进度拨付工程款。以施工图预算控制工程造价，以竣工图结算为依据，二者审议均由工程、技术、预算、工地代表及主管领导召开联席会议决定。工程款的拨付由监理方、建设方、预算员、科室负责人、主管领导、法人代表六方共同把关，拨款单统一编号，分入财务、工程档案备案，形成工程廉政建设终身责任制。

三、完善决策机制

一是坚持集体决策的原则。对人事任免、人员调入、工程发包等敏感工作，我始终坚持集体领导、集体研究、集体决策的原则，不搞“一言堂”。二是坚持民主决策的原则。对涉及群众直接利益的重大问题，坚持征求中层骨干乃至全体职工的意见，对一致赞同的决策迅速执行，一时不能接受的暂缓执行，坚决反对的放弃执行。三是坚持及时决策的原则。2006年，根据大环境房地产市场景气指数升高、社会工资水平上涨、国土供应偏紧等因素，利用先农花园的品牌效应，发挥价值规律的作用，以略低于周边县区价格为限度，果断、及时将先农花园房屋销售均价由年初的748元/㎡上调至930元/㎡，使小区效益显著增长，同时也刺激了周边开发项目房地产升值，引领了整个衡山商品房价格水平较合理提升。四是坚持效益第一的原则。利用先农花园寸土寸金的优势，在充分调研的基础上，对先农花园“修竹苑”一处空坪，制定了“上建泳池、下建车库”的开发方案，投资33万元新建了“小龙王”游泳馆，由于设施先进、开业时机把握准，加之所建10个车库被抢购一空，该游泳池实现了“当月收回成本、当月实现赢利”，其产生效益速度之快为整个小区商业设施之最。

四、优化工程机制

先农小区是省级安居工程，总概算投资1.44亿元，计划3至5年完工。该项目于1999年2月正式动工，但因种种原因，至2002年底，仅完成投资额3400余万元，小区累计负债4800万元，近6万㎡在建工程全部停工。先农小区成为县委、县政府以及社会各界关注的焦点，也成为房产局生存和发展的关键。面对困境和压力，在县四大家的大力支持下，我率领全局员工解放思想，背水作战，攻坚克难，成功实施“土地流动、设施牵动、市场带动、融资推动、销售驱动”的开发战略，扎实推进了先农小区建设。一是土地滚动。打破“先农小区不卖地”的思想桎梏，出让土地14200㎡，回笼资金1130万元投入小区建设，以此盘活了土地资产，重新启动了小区。二是设施牵动。在历史包袱沉重、资金极为匮乏、发展任务繁重的情况下，我们举全局之力投入900余万元建成衡山第一个城市休闲广场­——群英广场（全局人平贡献7万元）。同时，投资90余万元修建了小区篮球场、游泳池和健身区，为小区住户和其他市民提供了休闲、娱乐空间，极大地提升了小区人气。三是市场带动。积极争取市商贸局和县人民政府批准，投资1270万元建设环先建材大市场、花园农贸市场两大市场。其中环先建材大市场成为南岳、衡山、衡东两县一区唯一的专业建材市场，有力带动了小区内房地产开发和升值。四是融资推动。积极争取借贷上级及境外资金360万元用于群英广场、商贸中心建设，吸纳社会资金1100万元参与小区开发，争取银信部门贷款800万元投入小区建设和房屋促销，发动员工筹股286万元投入小区建设。五是销售驱动。通过打造质量安全“双百合格工程”、生产适销对路房屋、强化物业管理、实施职工全员销售任务挂钩，加快了资金周转，提高了建设效益。自2003年至今，小区纳税1400余万元，上交财政和部门规费1200万元（其中350万元土地出让金以土地划拨形式缴纳），代征契税200余万元。先农小区实现了总体完工。