近日，县政府发布了《衡山县人民政府关于公布衡山县基准地价更新成果的通知》〔2025〕2号（以下简称《通知》）。现解读如下：

一、政策出台背景

基准地价是我国公示地价体系的核心组成部分，规定每三年要进行一次更新。我县上轮基准地价成果估价期日为2018年5月31日，距今已过6年。同时，近三年，随着我县社会经济的高速发展，黄花新城、开云新区建设不断加快，一大批市政建设项目、城市提质城建项目的实施，我县已经进入崭新的发展阶段，城市的区位条件得到了进一步改善，城市品位得到了进一步提升，原有基准地价成果已不能满足当前土地市场管理工作的需要。

鉴于此，为保持基准地价成果的现势性和科学性，精准公示地价，发挥地价杠杆作用，促进全县社会经济持续健康发展，我县于2024年9月启动新一轮城镇基准地价更新工作。

二、目的及意义

本轮基准地价更新的主要目的与意义体现在：①了解衡山县城镇土地市场发育的情况，掌握衡山县城镇土地供应、土地交易和房地产开发中土地价格的形成机理和变化趋势；②建立全面的基准地价体系，使土地估价结果符合衡山县城镇实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现势性和科学性；③实现对衡山县城镇基准地价的全面了解和科学调控，使全县地价处于合理水平，以促进地产市场的有序发展，为国家加强土地资产和土地市场管理以及社会各界了解土地市场信息提供依据；④提高政府驾驭土地市场的能力，为征收土地税费，制定土地利用计划、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据，促进全县社会经济持续健康快速发展。

三、制定依据

1、主要法律、法规、政策依据

（1）《中华人民共和国民法典》

（2）《中华人民共和国资产评估法》

（3）《中华人民共和国土地管理法》

（4）《中华人民共和国城市房地产管理法》

（5）《中华人民共和国土地管理法实施条例》

（6）《自然资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）

（7）湖南省国土资源厅办公室转发《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》（湘国土资办发〔2015〕64号）

（8）《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）

（9）湖南省国土资源厅办公室《转发国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（湘国土资办发〔2017〕163号）

（10）《湖南省国土资源厅办公室关于限期完成城镇基准地价更新工作的通知》（湘国土资办发〔2018〕115号）

（11）《关于转发<自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知>的通知》（湘自然资办发〔2022〕40号）

（12）《关于进一步做好湖南省公示地价体系建设和管理有关工作的通知（湘自资办发》〔2022〕23号）

（13）《自然资源部办公厅关于加强城镇建设用地基准地价管理的通知》（自然资办发〔2024〕]45号）

（14）《湖南省自然资源厅办公室关于转发<自然资源部办公厅关于加强城镇建设用地基准地价管理的通知>的通知》

（15）《湖南省自然资源厅关于同意公布实施衡山县城镇基准地价更新成果的函》（2025年9月16日）

2、主要技术依据

（1）《自然资源分等定级通则》(TD/T1060-2021)

（2）《自然资源价格评估通则》(TD/T1061-2021)

（3）《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）

（4）《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）

（5）《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（自然资发〔2023〕

四、起草过程

项目技术单位自2024年9月份筹备进场，先后完成了项目的前期准备工作、资料收集与地价样点调查、内业资料的整理、分析和计算、成果编制等有关工作，9月中旬完成了衡山县城镇商业服务业用地、住宅用地、工矿用地、仓储用地、公共管理与公共服务用地、公用设施用地定级成果、级别基准地价初步成果。我局在2024年9月下旬至2024年10月下旬对初步成果进行多轮次讨论研究。并于2024年10月28日，我局组织县人大、政府、政协相关领导及听证代表对衡山县城镇基准地价更新成果召开成果听证会，广泛收集社会各界意见，并于2024年11月报县政府常务会审议通过。2025年6月，城镇基准地价更新成果通过了省自然资源厅组织的专家评审会议。会后，技术单位对专家提出的意见进行了修改完善。9月16日，湖南省自然资源厅下发了《湖南省自然资源厅关于同意公布实施衡山县城镇基准地价更新成果的函》，同意公布实施衡山县城镇基准地价更新成果。

五、主要内容

衡山县城镇基准地价更新是在城镇土地利用现状调查、城镇总体规划的基础上，结合当地社会、经济条件及地价变化资料，对城镇土地进行分等、定级、估价和编制宗地地价修正体系进行更新。主要内容具体为：

1、城区土地定级调整、价格更新

（1）根据城镇自然、经济、社会状况及上轮级别划分的结果，对城区商业服务业用地、住宅用地、工矿用地、仓储用地、公共管理与公共服务用地、公用设施用地土地级别进行调整；

（2）在划定土地级别的基础上，分别评估城区商业服务业用地、住宅用地、工矿用地、仓储用地、公共管理与公共服务用地、公用设施用地的级别基准地价，并针对城区测算商业服务业用地路线价。

2、乡镇土地定级调整、价格更新

（1）根据影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，调整乡镇土地级别；

（2）在级别调整的基础上，对各类用地基准地价进行测算。

3、宗地地价修正体系更新

根据各不同区域的实际情况，分别更新城区、乡镇的商业服务业用地、住宅用地、工矿用地、仓储用地、公共管理与公共服务用地、公用设施用地宗地地价修正体系。

六、需要说明的问题

此次基准地价更新是在原有基准地价基础上进行更新的，需要对原县政府公布文件进行修订。首先，适时对成果进行更新更加符合我县土地级别与价格体系适应城市建设与土地市场发展的需要；其次，2023年11月22日，新《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》公布实施，替代原《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）的使用。新的《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》标准的出台后，原基准地价成果中各用地类型内涵已经发生了变化，且原成果中的用途参照评估地价体系也与新分类标准不相衔接，因此，为了满足土地管理的需要，满足成果应用需求，使成果保持现势性及实用性，需要以新的《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（GB/21010-2017）为基础来开展本轮基准地价更新工作。最后，根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2014）及国家、省有关文件要求，“基准地价每三年应全面更新一次，超过六年未更新的基准地价，不得作为出让最低价标准确定的依据，不得作为宗地评估基准地价系数修正法的依据。”衡山县现行基准地价成果估价期日为2018年5月31日，距今已超过6年时间，应及时开展更新工作。因此县人民政府于2018年12月6日发布的《衡山县人民政府关于公布衡山县基准地价的通知》（山政发〔2018〕16号）已不符合现势需要，需要进行废止，重新公布实施更新后的基准地价成果。

衡山县自然资源局

2025年11月25日